חוק שכירות הוגנת: שכר דירה קבוע ל-3 שנים

שוק המגורים בישראל הינו בעייתי בלשון המעטה. העליה החדה במחירי הדיור מקשה באופן משמעותי על משפחות רבות לרכוש דירה משלהם. במצב עניינים זה, שוק השכירות הופך לאלטרנטיבה העיקרית. אולם, מחסור בדירות להשכרה גורם לעליות חדות ותדירות במחירי השכירות.עלייה בתעריפים גובה מחיר כבד על אוכלוסיות מוחלשות שמפנות חלק גדול מהכנסתן להוצאות השכירות על חשבון צרכים חיוניים אחרים. כמו כן, היעדר רגולציה וחקיקה המסדירה את יחסי הכוחות בין השוכרים לבין בעלי הדירות גורמות לחוסר וודאות והיציבות של שוכרי הדירות.
צוות שמונה על ידי משרד המשפטים בחן את השוק השכירות והגיע למסקנה כי נדרשת התערבות לצמצום חוסר היציבות ולהסדרת היחסים בין הצדדים, באמצעות חקיקה. לאחר עבודה מרובה, בחודש נובמבר 2014 משרד המשפטים פירסם הצעת חוק "שכירות הוגנת", שאמור היה להיכנס לתוקף מתחילת שנה הנוכחית ולחול עד סוף שנת 2019. בהתאם למשרד המשפטים, תזכיר חוק שכירות הוגנת נועד להגן על שוכרי הדירות הסובלים מחוסר יציבות ומנקודת מיקוח נמוכה מול בעלי הדירות. אולם, הצעת החוק לא הצליחה להגיע לשלב הקריאה הטרומית ולעבור אותה.
ביום 31.3.2015, חברת הכנסת סתיו שפיר ממחנה הציוני הגישה את ההצעה לתיקון החוק בשנית ואף זכתה לתמיכת חברי כנסת רבים.

מהם השינויים שמצפים לנו אם החוק יתקבל?

הגבלה על העלאת דמי שכירות

על פי ההצעה שפורסמה, תחול המגבלה על יכולתו של משכיר להעלות את שכר הדירה משנה לשנה. המשכיר יוכל לקבוע באופן חופשי את שכר דירה אחת לשלוש שנים ולאחר מכן להעלותו בשיעור של 2% בכל שנה, אף אם מתחלף השוכר. המגבלה אינה מונעת מהמשכיר לפנות את הדייר במשך שלוש שנים, אולם, במידה שייכנס דייר חדש, המשכיר יהיה מחויב להציג בפניו את החוזה שעליו חתם הדייר היוצא ולגבות ממנו שכר דירה בהתאם. העלאת שכר הדירה שלא בהתאם לחוק תגרור עונשי פיצויים ללא הוכחת נזק.

הוראות המגדירות את עריכת החוזה

בנוסף, הוסף פרק מיוחד לחוק השכירות והשאילה, העוסק ב"חוזה שכירות למגורים", שקובע הוראות מיוחדות לחוזי שכירות למגורים, במטרה להבטיח יחסים הוגנים יותר לשני הצדדים לעסקה זו שיהיו מחויבים בהוראות שיקבעו בו.
בין היתר על פי תיקון לחוק נקבעו קריטריונים לעריכת חוזה. לפיהם חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב, וכן יכלול פרטים המפורטים בחוק כגון תקופת השכירות, קיומה של אופציה ותנאיה, גובה דמי השכירות ועוד. כמו כן, נקבע בתיקון החוק כי  משכיר חייב למסור את דירתו כאשר היא ראויה למגורים. דוגמא לקריטריונים המוצעים הם קיומה של מערכת אספקת מים חמים, מערכת נקזים, מערכות חשמל ותאורה, ועוד.  גודל מינימלי לדירה הראויה להשכרה על פי החוק הינו  26 מ"ר.
בהתאם לתיקון לחוק נקבעה תקרה מקסימאלית לגובה הביטחונות שיכול לדרוש המשכיר, בשיעור של שליש מדמי השכירות ולא יותר משישה חודשי שכירות. כמו כן, ניתן יהיה לממשן רק במקרים הקבועים בחוק של אי תשלום, אי פינוי וגרימת נזקים, ובדרך הקבועה בו.

על מי תחול החובה לתקן נזקים בדירה?

בעניין אחריות לנזקי הדירה, נקבע כי השוכר יהיה אחראי לתיקון של נזקים קלי ערך שניתן לבצעם שלא באמצעות איש מקצוע, וכן נזקים שנגרמו כתוצאה משימוש לא סביר בדירה. המשכיר, לעומת זאת, יהיה מחויב לתקן כל פגם שאינו נכנס בגדר הפגמים האלו, בתוך 30 יום.

רגולציה על חוזי השכירות

בנוסף, על מנת ליצור מגבלה אפקטיבית על התייקרות שכר הדירה, שלא תעודד את המשכיר להחליף את השוכר בתום כל שנה כדי להעלות את שכר הדירה לדייר החדש שאינו יודע בהכרח את שיעור דמי השכירות שנגבו קודם לכן, נשקלת האפשרות כי יוקם בעתיד מרשם שכירויות ברשויות מקומיות וזאת באופן וולונטרי, כך שכל רשות תוכל לבחור האם להקים מאגר כזה בתחומה בהתאם לצורך. מדובר במאגר מידע שבו ירוכז מידע על שכירויות בדבר תקופות החוזה וגובה דמי השכירות.

לסיכום, על האף הבשורה המשמחת חשוב לדעת כי ההתנהלות מול חוזה שכירות הינה עניין משפטי מורכב. לא פעם מונחות בפני ערכאות משפטיות מחלוקות בנוגע לפרשנות הסכם שכירות, והפרות חוזה למיניהם. אי לכך, מומלץ שלא להתנהל מול חוזה שכירות ללא קבלת ייעוץ משפטי.