10 דיברות להשכרת דירה

כיום, למצוא דירה להשכרה שתהיה ראויה למגורים במחיר סביר, זו משימה לא פשוטה שנושאת בעצמה לא מעט סיכונים כספיים. רובנו, ברגע שמוצאים את דירת החלומות, מוכנים לחתום על הסכם מבלי לבדוק אותו לעומק, תוך שמרגיעים את עצמנו "מה כבר יכול להיות קריטי בהסכם שכירות? הרי מדובר בהסכם סטנדרטי?". אכן, לרוב מדובר בהסכם סטנדרטי, ופה הבעייתיות. איזה בעיות יכולות לנבוע מהסכם סטנדרטי ואיך ניתן להימנע מהן, אנסה לפרט אותן בקצרה במדריך זה.

השראה לכתיבת מדריך זה, נוצרה מהניסיון האישי ומהניסיון של לקוחותיי, שלא בהכרח היה תמיד חיובי, בעת שכירות הדירה . נראה כי הגיע הזמן להתחלק איתכם עם הניסיון שנצבר במשך השנים על מנת שתוכלו להינמע מטעיות נפוצות בעת חתימת החוזה. אז לפני שאתם עומדים לשכור דירה ולחתום על חוזה, תקראו את המדריך.

1. למי שייכת הדירה? הדבר הראשון, לפני חתימה על החוזה, יש לבדוק האם המשכיר הוא בעל הדירה. אם המשכיר הוא אינו בעל הדירה, במצב זה, על השוכר לבדוק האם המשכיר פועל כדין בשם בעל הדירה והאם ברשותו קיים ייפוי כוח תקף להתקשרות בעיסקה. לא פעם נתקלתי במקרים בהם המשכיר של הנכס, הוא אינו בעל הדירה, אלא משכיר את הדירה שמנסה להשכיר את הדירה בשכירות משנה. במקרים כאלה, מאוד חשוב לבדוק את הסכם שכירות מקורי והאם המשכיר רשאי לעשות זאת.

 

1. חוזה שכירות חייב להיות בכתב, כבר אמרתי? כל דבר שאתם מסכמים עם בעל הדירה חייב להיות כתוב בחוזה שכירות. מה שקורה ברוב המקרים, בעל הדירה מעתיק את החוזה שכירות מאתרי אינטרנט שונים. הבעיה בחוזים אלו היא כי החוזה אינו מותאם באופן אישי וכתוצאה מכך, רוב הדברים מסוכמים בעל פה בלבד. הדבר עלול לגרום לסכסוכים מיותרים שניתן היה למנוע בהוספת סעיפים רלוונטים לחוזה שכירות. מילים הן אויר. בעת הסכסוך יהיה קשה להוכיח את הבטחות שניתנו.

 

1. עם רהיטים או בלי? – לפעמים, הדירות מוצעות להשכרה עם רהיטים. על מנת למנוע סכסוכים מיותרים, תסכמו בכתב איזה רהיטים נשארים בדירה ומה מצבם. אם סיכמתם עם בעל הדירה, כי בעת כניסתכם לדירה, המיטלטלין יפונה מהדירה, כדאי לציין זאת באופן מפורש בחוזה. הרי לא תרצו כי אחד החדרים בדירה ישמש כמחסן.

 

1. סעיף ביטול - הרי הכל יכול לקרות בחיים – בהרבה מאוד מקרים נתקלתי בחוזים בהם הסעיף אינו כלול בחוזה כלל. בדרך כלל חוזה נחתם לשנה שלמה והשוכר חייב לשלם דמי שכירות למשך כל תקופת שכירות, בין אם התגורר בדירה ובין אם לא. לכן, מומלץ כי תוסיפו לחוזה סעיף הקובע כי אם תרצו לעזוב את הדירה לפני תום תקופת השכירות, תהיו זכאים להמציא שוכר אחר במקומכם או לקבוע הוראה אחרת בה תהיו זכאים לעזוב את הדירה תוך מתן הודעה מראש ותשלום פיצוי מוסכם לבעל הדירה.

 

1. מצב הדירה ותיקונים, מי מתקן? - לפני שאתם חותמים על החוזה, אבל ממש לפני, תבדקו את מצב הדירה. בדיקות פשוטות ובסיסיות בדירה כמו בדיקת הידיות של הדלתות והחלונות על מנת לוודא כי פתיחה וסגירה טובה שלהם, בדיקת התריסים, הברזים, הדחת מיכל האסלה על מנת לוודא שמים יורדים כראוי ואין הצפות וכדומה. אחריות לתיקון ליקויים אלה חלה על המשכיר. רצוי לציין בחוזה כי אם משכיר לא יתקן את הליקויים שהוא חייב לתקן, תוך זמן סביר, אתם תוכלו לתקנם על חשבונכם ולקזז את עלות התיקון מדמי השכירות שעליהם הוסכם כנגד הצגת קבלה המעידה על ביצוע התיקון בפועל.

 

1. אופציה להארכה והעלאת דמי שכירות – אם הדירה מתאימה לכם ואתם שוקלים אולי להמשיך להשכיר אותה אחרי סיום שנת שכירות, מאוד מומלץ להוסיף לחוזה סעיף אופציה המאפשר להאריך את תקופת השכירות לתקופה נוספת. כמובן, לא לשכוח לציין בחוזה המקורי את שיעור דמי השכירות שישולמו בתקופת האופציה. כך, במתן הודעה מראש לבעל הדירה, תוכלו להמשיך להשכיר את הדירה בדמי שכירות מוסכמים ובעל הדירה לא יוכל להתנגד ולחפש שוכר חדש שיהיה מוכן לשלם דמי שכירות גבוהים יותר.

 

1. ביטוח הדירה כבר עשיתם? - לידע כללי, עליכם לדעת כי גם אם לא קיימת הוראה מפורשת לרכישת ביטוח דירה בחוזה השכירות, האחריות על הדירה מוטלת עליכם בלבד.

למשל, פרצה בדירה שריפה קטנה מקצר בקומקום חשמלי ונגרם נזק לדירה. חברת הביטוח תשלם למבוטח, בעל הדירה, את עלות הנזקים, אך מהר מאוד יזכו השוכרים בתביעת שיבוב, תביעה מטעם חברת הביטוח המוגשת נגד מי שגרם לנזק, קרי, נגדכם. על מנת למנוע סיטואציה זאת ודומות לה, תוודאו כי לבעל הדירה רכש את הביטוח והוסיף אותכם כשוכרים לביטוח או, לחילופין, כלל בפוליסת ביטוח סעיף ויתור על שיבוב כלפיכם. אם הביטוח לא נרכש על ידו, תרכשו אתם את הביטוח ותמנעו מעצכם הוצאות על תיקון עקב נזק.

 

1. איחור בתשלום שכר דירה – הסעיף המפרט מה יקרה באיחור דמי שכירות, בדרך פלא, תמיד מופיע בחוזה, אפילו בחוזה סטנדרטי שהורד מאתר אינטרנט. בחוזה שכירות יכולים להיות חסרים הרבה סעיפים חשובים. אבל מה קורה באיחור תשלום דמי שכירות, יופיע תמיד! בהתאם לסעיף זה, אם התקיים איחור בתשלום דמי שכירות, המשכיר זוכה לביטול חוזה שכירות, בפינוי הדירה ובקבלת פיצויים בשל הנזקים שיגרמו לו עקב אי פינוי הנכס. היות ולעיתים האיחור בתשלומים נובע מסיבות שלא תלויות בשוכר, למשל שביתות והשבתות וכדומה, מומלץ לסייג את זכות ביטול החוזה וקבלת הפיצויים במתן תקופת התראה של המשכיר לשוכר. התעלמות מהתראה ואי תשלום בפועל תזכה את המשכיר בזכות האמורה.

 

1. שטר חוב ובטחונות – רובנו מכירים את הסיטואציה בה אחרי חתימה על החוזה, נמסר לשוכר שטר חוב או שיק ביטחון להבטחת זכויותיו במקרה שייגרם נזק לדירה או במקרה של הפרה כלשהי של החוזה על ידי השוכר. הכלל החשוב הוא כי במקרה בו אכן נמסרים שיקים או שטרות רצוי להגביל את אפשרות סחירות והסבת שטר לצדדים שלישיים. מדוע לא מומלץ למסור שיק פתוח ואיך מונעים את סחירותו, תוכלו לקרוא כאן . כמובן, אם החוזה לא הופר על ידכם, שיק ביטחון או שטר חוב מוחזרים עליכם בתום תקופת השכירות על ידי המשכיר. אל תשכחו לציין זאת באופן מפורש בחוזה.

 

1. הכרתם כבר את השכנים? – לא פחות חשוב לדעת מי השכנים. (א)ל-ג'אר קבל (א)ל-דאר (الجار قبل الدار) - השכן לפני הבית. דהיינו, שאל על איכות השכנים לפני שאתה שואל על איכות הבית. אל תהיו עצלנים כדי לבקר בהדירה פעם נוספת בשעות הערב או אפילו בסוף שבוע, ולהכיר קצת את השכנים, לפחות באותה קומה בה אתם מתכוונים לשכור את הדירה. כך תוכלו להרוג שתי ציפורים במכה אחת. מצד אחד, תדעו איזה אנשים חולקים איתכם את הקומה ומצד שני, תוכלו בעת הצורך לבקש כוס סוכר או מלח, כמו פעם בימים הטובים.

 

 

לסיכום, תמיד תקראו את חוזה לפני שאתם חותמים עליו. הכלל חל כמובן על כל הנספחים המצורפים לחוזה עצמו. כך תוכלו למנוע מצבים לא נעימים וסכסוכים מיותרים.

 

על מנת שתהיו בטוחים ותשנו בשקט בדירה השכורה, מומלץ כי עורך דין המתמחה בתחום, בטרם חתימה על החוזה, יעבור עליו, יוסיף את סעיפים הנדרשים וישים את "החותמת הסופית".  

רוצים להתייעץ איתי לפני חתימה על הסכם? צרו קשר